Bagaimana pendapatan sewa rumah dicukai di Malaysia?

Adakah sewa rumah atau bilik dikira sebagai pendapatan perniagaan?

Ketetapan Umum LHDN 12/2018 membezakan dua jenis punca pendapatan sewa ^[1]. Sewa dicukai sebagai pendapatan perniagaan di bawah perenggan 4(a) Akta Cukai Pendapatan jika pemilik menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan secara menyeluruh dan aktif, sama ada sendiri atau melalui orang yang diupah ^[1]. Jika tidak, ia pendapatan bukan perniagaan di bawah perenggan 4(d) ^[1].

Menyediakan keselamatan sahaja tidak dikira sebagai perkhidmatan menyeluruh, dan kemudahan yang diuruskan oleh badan pengurusan strata tidak menjadikan sewa anda perniagaan walaupun anda membayar yuran penyelenggaraan ^[1].

Menyewakan sebahagian hartanah, termasuk bilik dalam rumah yang anda miliki atau sewa, juga dikira sebagai penyewaan ^[1].

LHDN tidak mengeluarkan panduan khusus untuk homestay atau sewa jangka pendek. Ujian perkhidmatan menyeluruh dan aktif dalam ketetapan yang sama terpakai ^[1].

Perbelanjaan apa yang boleh ditolak daripada sewa?

Bagi pendapatan 4(d), hanya perbelanjaan langsung yang boleh ditolak ^[1].

• Cukai taksiran dan cukai tanah ^[1].
• Faedah pinjaman bagi hartanah yang disewakan ^[1].
• Premium insurans kebakaran ^[1].
• Kos mengutip sewa, termasuk kos guaman untuk menuntut sewa ^[1].
• Kos memperbaharui penyewaan atau menukar penyewa ^[1].
• Pembaikan biasa untuk mengekalkan hartanah dalam keadaan asalnya ^[1].
• Kos menggantikan perabot seperti katil dan penghawa dingin ^[1].

Perbelanjaan apa yang tidak boleh ditolak?

Perbelanjaan permulaan tidak boleh ditolak, sama ada di bawah 4(a) atau 4(d): kos iklan, kos guaman menyediakan perjanjian, duti setem dan komisen ejen hartanah untuk mendapatkan penyewa pertama ^[1].

Perbelanjaan bagi tempoh sebelum hartanah mula disewakan tidak boleh ditolak dan perlu dikurangkan mengikut kadar ^[1]. Semasa hartanah kosong selepas pernah disewakan dan masih sedia untuk disewa, perbelanjaan itu kekal boleh ditolak ^[1].

Ketetapan hanya membenarkan pembaikan biasa, jadi kos mengubah suai atau menaik taraf hartanah tidak disenaraikan sebagai perbelanjaan yang boleh ditolak bagi pendapatan 4(d) ^[1].

Bolehkah kerugian sewa ditolak daripada gaji?

Tidak bagi pendapatan 4(d). Kerugian daripada sewa bukan perniagaan tidak boleh ditolak daripada pendapatan agregat dan tidak boleh dibawa ke tahun taksiran berikutnya ^[1].

Sewa yang diterima lebih awal dicukai dalam tahun ia diterima ^[1].

Borang mana yang perlu diisi dan bila tarikh akhirnya?

Individu pemastautin yang tidak menjalankan perniagaan mengisi Borang e-BE, dan yang menjalankan perniagaan mengisi Borang e-B ^[2]. Pemfailan secara elektronik diwajibkan bagi individu sejak tahun taksiran 2023 ^[2].

Bagi tahun taksiran 2025, tarikh akhir e-BE ialah 30 April 2026 dengan tempoh lanjutan hingga 15 Mei 2026, dan tarikh akhir e-B ialah 30 Jun 2026 dengan tempoh lanjutan hingga 15 Julai 2026 ^[2].

Rekod perlu disimpan selama tujuh tahun selepas akhir tahun borang dikemukakan ^[3].

Adakah pengecualian cukai 50% untuk sewa rumah masih ada?

Perintah P.U.(A) 55/2019 mengecualikan 50% pendapatan berkanun daripada sewa kediaman sehingga RM2,000 sebulan, tetapi perintah itu hanya berkuat kuasa bagi tahun taksiran 2018 ^[4].

Nota penerangan Borang BE bagi tahun taksiran 2025 tidak menyebut sebarang pengecualian untuk pendapatan sewa kediaman ^[3]. Jangan menuntut pengecualian ini tanpa perintah yang berkuat kuasa bagi tahun taksiran anda.

Perlukah tuan rumah mengeluarkan e-invois?

Individu yang tidak menjalankan perniagaan dikecualikan daripada e-invois, dan pembayar cukai dengan hasil tahunan kurang daripada RM3,000,000 juga dikecualikan ^[5].

Jika tuan rumah individu tidak menjalankan perniagaan tetapi penyewanya sebuah perniagaan, penyewa itu perlu mengeluarkan e-invois bil kendiri ^[6]. Syarikat yang dimiliki oleh tuan rumah tidak berkongsi pengecualian pemiliknya ^[5].

Soalan lazim

Saya sewakan satu bilik dalam rumah saya. Perlu isytihar?

Ya. Menyewakan sebahagian hartanah yang anda miliki atau sewa, termasuk sebuah bilik, dikira sebagai penyewaan ^[1].

Homestay atau Airbnb saya dikira perniagaan atau tidak?

Ia bergantung pada sama ada anda menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan secara menyeluruh dan aktif ^[1]. LHDN tidak mengeluarkan panduan khusus untuk sewa jangka pendek, jadi dapatkan nasihat ejen cukai untuk keadaan anda.

Boleh tuntut duti setem dan komisen ejen?

Tidak bagi penyewa pertama. Kedua-duanya perbelanjaan permulaan yang tidak boleh ditolak ^[1].

Rumah kosong antara penyewa, boleh tuntut cukai taksiran?

Boleh, jika hartanah itu pernah disewakan dan jelas sedia untuk disewa semula dalam tempoh itu ^[1].

Rugi sewa tahun ini, boleh tolak daripada gaji?

Tidak bagi pendapatan bukan perniagaan 4(d). Kerugian itu tidak boleh ditolak daripada pendapatan lain atau dibawa ke hadapan ^[1].

Berapa lama perlu simpan resit?

Tujuh tahun selepas akhir tahun borang cukai dikemukakan ^[3].